天水市人民政府 政策文件 《天水市国有土地上房屋征收与补偿实施
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为加快全市重点项目建设及城镇化发展进程，保障被征收所有权人（以下称被征收人）合法权益，规范征收行为，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国行政强制法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》及《甘肃省实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干规定》等法律法规，结合工作实际制定了更具操作性的《天水市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称办法）。现就有关内容解读如下：
一、出台背景
房屋是公民最重要的私有财产之一。随着我国工业化、城镇化发展的快速推进，城市更新已逐渐成为实现现代化城市经营管理的重要途径之一，房屋征收也成为关系人民群众切身利益的一项重要工作，规范征收程序，依法保障被征收人的合法权益，是制定本办法的一个核心内容。在征收过程中，管理体制、未登记建筑权属认定及处理、被征收人（所有权人）的认定、住宅房屋和非住宅房屋的认定、房屋面积的认定、停产停业损失补偿的认定、室内装饰装修的补偿、被征收人享有的优惠政策等，直接关系到广大被征收群众的切身利益，决定了房屋征收工作能否顺利实施。为进一步规范房屋征收行为，增强具体工作的可操作性，有效解决实际工作的难点、热点问题，确保补偿安置依法依规、公平合理、和谐稳定，制订起草全市关于国有土地上房屋征收与补偿工作的文件是非常有必要的。在总结各县、区房屋征收实践经验的基础上，通过征求住建、自然资源、司法、财政、审计等相关部门和乡镇、第三方评估机构、基层一线征收工作人员及法律工作者的意见建议，历经多次修改完善，天水市人民政府办公室于２０２０年４月２０日印发了《关于天水市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（天政办发〔２０２０〕６７号）。
二、内容解读
该《办法》共十五章七十九条。
第一章总则共七条。该部分主要说明了房屋征收工作的适用范围、补偿原则、征收部门的设立及各部门的职责。一是指出了制定该《办法》的法律法规依据；二是明确了《办法》的适用范围，只适用于本行政区域内因公共利益的需要实施国有土地上房屋征收的；三是明确了房屋征收部门及受委托实施单位，明确界定了各级政府是房屋征收的责任主体，房屋征收部门是代表本级人民政府组织实施的主体。
第二章征收启动共四条。该部分主要规定了房屋征收工作启动时的相关准备工作。一是明确了房屋征收工作应纳入年度征收计划，编制主体为房屋征收部门；二是明确了确需实施房屋征收的情形必须是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；三是规定了项目投资方应当向房屋征收部门提交的必需文件及资料；四是明确了项目审查受理程序、时限和责任主体。
第三章房屋征收补偿资金的筹措、管理及使用共八条。该部分主要对涉及房屋征收工作中发生的资金作了有关说明。一是明确了房屋征收补偿安置资金和工作经费的用途及来源；二是明确了房屋征收工作经费的核拨标准，指出房屋征收工作经费列入征收成本；三是规定了房屋征收补偿安置资金的管理使用原则、拨付程序；四是指出财政、审计部门要加强对资金的监管。
第四章征收实施共六节十七条。该部分规定了征收实施阶段的步骤环节和相关事项的认定。
首先，在调查摸底阶段作了以下规定：一是房屋征收范围确定后，有关当事人不得在征收范围内实施不当增加补偿费用的活动；二是有关部门对禁止从事的事项暂停办理相关手续，暂停期限不得超过１年，规定１年的期限，主要是为了保护被征收人的利益，防止暂停期限过长，妨碍被征收人正常的生产经营活动，同时也约束政府行为，督促政府依法行政；三是明确了摸底调查工作的时限及具体工作，将“结果公开”作为一个重要原则，主要基于以下原因：（１）调查结果作为被征收房屋价值评估的重要依据，其公开有助于堵塞暗箱操作，防止房屋征收当事人恶意串通，骗取征收补偿款。（２）增加房屋征收透明度和公信力，预防和减少房屋征收过程中，侵权渎职犯罪等问题的发生。（３）为了公共利益的需要，征收单位、个人的房屋，房屋征收部门作为组织实施主体，应当依法补偿，审计机关对征收补偿费用使用情况进行监督。（４）调查登记结果的公开，有利于保护被征收人的知情权，促进征收部门公开、公平、公正补偿。四是明确了其他相关部门在房屋征收过程中的职责。房屋征收实践中，由于房屋征收与补偿所涉及的行为及其过程行为非常广泛，需要其他相关部门的配合协助。
其次，关于未登记建筑产权认定及处理。在房屋征收过程中，涉及的房屋有两种情况。一是已经依法登记取得房产证的房屋；二是未依法登记没有取得房产证的房屋。在以前的房屋拆迁中，产生矛盾纠纷较多的，是拆迁未依法登记没有取得房产证的房屋。主要矛盾是被征收人与征收人以及主管部门对未登记房屋的认定方面意见不一。从法理上讲，未依法办理相关手续，未依法登记的房屋不能按合法建筑进行补偿是没有问题的，但实践中确实存在大量因历史原因，导致未依法办理房屋登记的情况。本着遵循“尊重历史、正视现实、化解矛盾、从轻处罚、推进工作”的原则，《办法》明确“凡在１９８４年１月５日前已建成的未登记建筑，认定为合法建筑”，是因为在１９８４年１月５日之前没有相关法律及法规规范建设审批行为，国家没有建设用地审批制度，当然也就不可能要求当事人对此前建设的房屋提供建房审批手续。“凡在１９８４年１月５日后建成的未登记建筑，已按照《城乡规划法》等有关法律法规的规定，一般影响规划，且补办了相关手续和缴纳了罚款的未登记建筑，按合法建筑予以认定；一般影响规划，未补办相关手续和未缴纳罚款的未登记建筑，由相关部门按照房屋征收决定公告发布时点立案查处并缴纳罚款后，按合法建筑予以认定”。
第三，关于被征收人（所有权人）的认定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。明确了被征收人即被征收房屋所有权人，《办法》进一步明确了房屋所有权人的认定依据。
第四，关于非住宅房屋和经营性房屋的认定。非住宅房屋是指原始设计用作非住宅用途的合法房屋。住改非是指原设计和产权性质为住宅，实际用途依法变更为非居住用途的合法房屋。“住改非”房屋因其形成原因十分复杂，有部门之间缺乏协调，管理不到位造成的；也有在经济转型、体制转轨时期，为促进就业，鼓励下岗职工兴办的，多属于历史遗留问题。“住改非”房屋，既有不合法的方面，又有合理的成分，处理时应当遵循“尊重历史，实事求是”的原则。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔２００３〕４２号）规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”从各地情况看，对于合法房屋且依法依政策由政府相关主管部门审批同意改变用途并符合上述规定，经营时间较长的，参照营业用房给予补偿的情况较多；对于未经政府相关主管部门审批同意而擅自改变用途的合法房屋，按住宅补偿，并给予适当经营损失补偿。
